こんにちはdaikoです。コロナ騒動も大変ですが経済も大変そんな状況が

続いている今日この頃、 しかし少し騒ぎすぎな様に私はかんじています。

今日は私が実際に競売物件に入札してみた体験を書いていきます。

 

もくじ

☑ 競売物件のメリット

☑ 競売物件のデメリット

☑入札までの流れ

☑値段設定で感じた事

☑開札結果

まとめ

☑ 競売物件のメリット

私は不動産賃貸業ようは大家さんになりたくて日々物件さがしに明け暮れて

いるのですが実際に狙っている価格帯の不動産は近場では中々見つからない

物です。本当は不動産屋めぐりをしたりして親しい営業マンを構築していく

のが王道だと思うのですが中々サラリーマンで工場勤務とかになると難しくて

ついサイトばかり見て結果が出せない状況が続きます・・・

楽待や不動産連合体、スーモなど破格の物件が出て電話しても時すでに遅し

「あ～買い付けもう入りましたぁ」なんてのが基本当たり前です。

しかし競売物件は別です。

「早いもの勝ち」ではなくて「駆け引き」だと感じました。

あせる必要はありません！期間内までに落札価格をリサーチして

入札すればOKなのです。

しかもヤフオクなどと違いどんどん値段が吊り上がって熱くなる

なんてこともなく開札して誰が一番高値で入札しているか？

開札するまでわかりません、だから「駆け引き」なのです。

あわてず、あせらず、あきらめないで期日まで計画的に

考える時間があります。

例えば

周囲の家賃相場・賃貸需要・物件相場などなど

専業で大家の方であれば不動産めぐりした方が断然良いと思います

がサラリーマンでしかも残業三昧で時間まったく無し状態の方には

おススメなのではないかと思いました。

 

 

☑ 競売物件のデメリット

競売物件は考え方しだいでメリットもありますがもちろん

デメリットもあります、自分の主観ですが上げていきます

まず決済は基本的に現金で支払いになります、これは

格安の物件であれば問題はないかと思いますが、

金額が上がれば上がるだけキャッシュが無ければ手が出せなく

なるのはデメリットではないかと思います。

その点不動産での仲介であれば破格の物件であっても融資の選択も

豊富であり可能性が大きいと考えます。

例えば同じ50万の戸建てを購入する際の例でザックリ考えると

競売物件

50万＋リフォーム費用50万＝100万現金

不動産物件

50万＋リフォーム費用50万は公庫融資使用＝50万現金

手持ちのお金が50万残っている状態でスタートするのと

手持ちのお金がない状態で始めるのではかなり精神的

余裕と安心感は違うと思います。

あとデメリットは基本的に内覧はできないです。

外観や周囲環境の確認は出来ますが内覧は出来ないと考えて

おいたほうがいいです。

理由は占拠者がいたり開錠する人間がいないことです。

落札者の経験値や予測で入札するしかありません

基本的に全部やり替える位の気持ちは必要です

あとデメリットとは時間がかかるです。

これはメリットの話での逆の考えですが期間終了まで待って

いなくてはなりません。しかもその結果確実に落札出来るとも

限らないのが競売物件です。

おおよそ開札してから長いと半年かかる場合もあるそうです。

 

☑入札までの流れ

わたしの場合は競売公売.comでいつも検索していますが、

やり方としては、良いなと思った物件を管轄している裁判所

を調べてブックマーク等に入れておきます。

そして裁判所に電話して

「事件番号何番の入札したいんですけど必要書類ください」

そうすると郵送で入札の仕方を簡単に説明されます

その後、裁判所に郵送でこちらから返信用封筒と

入札必要書類お願いしますとコメントを添えて郵送します。

すると裁判所より必要書類が届きます。

後は説明がありますのでその手順どうりに買受保証額を振り込んで

入札書に金額を記入して郵送することになります。

とくに難しい事はないのでチャレンジしてみてください。

 

☑値段設定で感じた事

これは経験を積むしかないと私は感じました。

まずは自分の欲しい物件を見つけてその裁判所の過去の落札データを

BIT不動産競売物件情報サイトより調べます。

その情報をもとに自分の買いたい物件と同じ位の価格の物件を探して

参考にしていく事を私は実践しました。

高い値段設定をすれば確実に落ちますがそれでは競売で購入する

意味がないと思いますので考え処です。

一般の不動産サイトで指値してこの位で購入したい的な値段と

照らし合わせながら私は考えました。

あくまで買主希望購入価格はブレないほうが良いとおもいます

自分のシミュレーションで利益を出すことが目的なので・・・

自宅等の場合はまた話は別ですが無理は禁物です。

 

☑開札結果

ん～惨敗でした

私が入札した物件は千葉県の築30年位で18万で出ていました

30万で入札して結果は70万位で落札されました。

かなり見ている人も多かったのと周りの物件価格がそこそこ

高かったので「どうかな？」と思っていたのですが惨敗でした

と言うか30万迄しか出せなかったので仕方ないのが現実でした

キャッシュはやはり武器です

おそらくボロいですが７0万で購入70万でリフォームしても

売却益ねらえそうな感じしてましたからね

 

まとめ

①　時間がない人にはおススメ

②　基本的キャッシュ購入

③　不動産屋で購入と比較して効率が悪い

④　トラブルは付き物（占有者等）

 

まだ私も経験値が浅いのでこれから積み上げていきます

最後までありがとうございました。