こんにちはdaikoです。
今回はタイトルにもありますが実際に収益物件の内覧に行った際に
私が失敗した事や気づいた点をまとめてみました。
私を含む経験値の少ない初心者の為に少しでも役に立つ情報となれば
幸いです
頭ではわかっていても、初心者は特に実際に現場に行くと
舞い上がっちゃったりしてぶっ飛んでる事もあるので特に
注意してください
それではじめていきましょう！
もくじ
① 買主希望価格とぶれない心
② 契約書と買付証明書
③ 物件のエリアについて
まとめ
① 買主希望価格とぶれない心
物件を見に行く際には既に入念な収支を出来る限り計算していると
思いますが現地に行って不動産屋に一言二言の能書きを言われて
コロコロ自分の考えを変えない！これ重要です。
少なからずあなたはその物件を真剣に購入する為にそれなりの
時間をかけて計算機を叩き、その計算通りにいけば儲かる
そう期待して来ているのです。
その事は心に強く念じて望むことをお勧めします
ここで買わなかったら・・・的な考えで
すぐに妥協するのはあなたのビジネスを妥協していることになると
私は思います。
例えば 利回り20％で諸経費を差し引いてキャッシュフローが
月に10万の物件があり、あなたはその10万円を毎月ゲットする為に
その物件を購入するのです。そこは絶対にぶれてはいけません！
不動産屋は色々うまい話をしてきますが、よほど信頼関係が
出来ている営業マンでもないかぎりはあなたの考えを貫いてください。
それとネット記載価格や店頭資料の価格は売り主希望価格であり
買主希望価格ではありません。
指値が通るかは別問題として一番大切なのは
あなたがイクラお金を使えて毎月いくら欲しいのか？
それを基準点にして物件えらびをすればよいと思います。
私はそう気づきました・・・
買うことが目的ではないですよね
② 契約書と買付証明書
これは完全に自分のミスった話です。
2020年6月中旬ある中古アパートを内覧した際の出来事です。
収支の計算もバッチリ済ませて後は現地で物件の状況を確認して
修繕箇所の見極めして銀行巡りだぁ～なんて少しうかれていました
実際に現地で不動産屋さんと一緒に内覧をすませて、
さぁ～どうします？
そんな時に買付証明書をいただき後日FAXか郵送でと話した後に
不動産屋さんから「これから今日はどうするのですか？」
私「その辺の信用金庫に片っ端から訪問します」
不動産屋さん「あ～銀行紹介しましょうか？」
私 内心でマジか！不動産屋さんの銀行斡旋初体験ラッキー♪
「あっはい ぜひお願いします！」
不動産屋さん その場で銀行マンに即電話！
「どうもナンチャレ不動産です～今日時間ある？」
「15時からなら銀行マン時間とれるみたいで、どうします？」
私「大丈夫です！」
15時に不動産屋さんの事務所で待ち合わせになりました。
この時11時位でその後13時頃に不動産屋さんから電話がありました。
「15時と言っていたのですが銀行員来る前に色々お話がありますので
今から来れますか？」
私「わかりました。これから向かいます」
14時に現地到着 すると・・・
不動産屋「daikoさんの熱意と意気込みを買って検討した結果」
「流石に650は厳しいですが700前半なら可能です！」
私 内心 上記を踏まえて650と買付入れていたのでOK
「そうですか結構収支650でもギリなんすよね」笑
不動産屋「私駆け引きとかうまくないのでぶっちゃけの話で」
「この場で契約結んでもらえれば700でいきます！」
私「わかりましたお願いします！」☚イケイケバカです
その後、契約書の至る所にサインと印鑑をして
マンション売却時と同じお経を淡々と聞いている頃に銀行マン到着
銀行マンを待たせつつの最後の注意事項説明
「ナンチャレ・・・契約が破棄された場合は仲介手数料の30％買主が負担する」
私「買うのだから関係なし後からうだうだ言いませんよ」☚イケイケバカです
その後 銀行員と仮面談して銀行員は簡単な物件資料と簡単なメモを持ち帰りました
結果はその後、銀行から細かい自分の資料を求められる事もなくアウトでした
「この物件は収益性が低いので難しいです」
自分の事は何一つ言われませんでした？？？ ってお前何を調べた？
そして銀行融資が出てもないのに契約書にサインしたおバカさんは
仲介手数料の30％の90,000円払ったというお話でした・・・頭痛い
ごねてもよかったのですが私は自分の無知が悪いと割り切り
自分への見せしめでお支払いしました。
皆さんは銀行融資からの契約書にしましょうね
③ 物件のエリアについて
これも完全に自分のミスった話です・・・
上記の話でもありましたが不動産屋さんが斡旋した銀行はダメになり
私はナニクソっと地域の信用金庫等に電話しまくりました。
ですが実はこの物件自分の住んでいる所からかなり離れている物件でして・・・
自宅→埼玉県 物件→山梨県
信用金庫は地域密着型！他県の方のご利用は不可能との事で使用不可
公庫は融資期間10年までとの事なのでそれだと収支があわない
最悪 山梨県に住所移してとかも考えましたが一度過去に色々あり
会社に「なんで山梨と埼玉に住所が行ったり来たりしてるの？」
なんて変に勘繰られるのも今はまだ時期ではないので断念
更に凶悪 半分貸して半分自宅化で住宅ローンとかも考えましたが
交通費と時間を考えると現実的ではないので却下
てか最初に考えろよ自分！的なあまりにもバカすぎて言葉も出ません
現金で購入できる物件はともかく銀行融資を使う際には
自分の射程圏内を見極めるべきですね ほんとあ当たり前の事ですが
目的が買うことに向きすぎるとこういう事になりかねないのでご注意を！
ちなみになぜ山梨かと言えば以前自分の嫁が山梨に住んでいて自分が
週末に帰るという生活を分け合ってしていた際にまたいつかは
山梨に住みたいと思っていたからです！ 田舎サイコー！
まとめ
① 収益物件の価格は買主希望価格で購入する
② 収益物件を買う目的は収益を上げる事にあり買う事が目的ではない
③ 契約書は銀行融資OKをもらってからする
④ 自分の射程範囲（銀行）をよく考えて行動する
最後までお付き合いありがとうございました。
