こんにちはdaikoです。私は以前に新築マンションを自宅に購入し１５年
ほどで売却したのですが、その際に「失敗したな～」と思ったことや
実際に経験した事で気づいた注意点を書いていきます。
結論を言うとズバ抜けるアピールしてなる早で売却しないと痛い目にあうです。
これからご自宅の不動産を売却する方や購入する方の参考になると嬉しいです
もくじ
☑ 意識は固く決める
☑ 不動産屋さんまかせにしない
☑ 基本的にスケルトン化
☑ 意識は固く決める
これはまず一番だと思いますが売ると決めたら固く決断してください！
住んでいる期間が長いと余計に思い入れがあると思いますがここは重要です
不動産はヤフオクのように即決では大抵は売却できません。
売ると決めた以上は一秒でも早く売却しなくてはなりません。
不動産屋さんにも固い決意はしっかりと伝えないと後回しにされてしまいます。
それがなにを意味するか？ 今まで慣れ親しんだ家が今度は牙を向いてきます！
別に古家なんか誰かにあげて新しい家買える位に余裕のある方であれば
問題はないと思いますが、私もそうですが普通に月のローン支払いが月
の収益の３/1位は支払いに充てている家庭でいつまでもダラダラ売却
出来なければ間違いなく破綻します。仮に実家や社宅があったとしても売却される迄はローン支払いは続くのです。 マンションですが私の実例です
私の実例
ローン支払い＋修繕費＋積立金＝月117,000円
売却期間10か月＝117,000円×10ヶ月＝1,170、000円
更に固定資産税100,000円、更に4か月位現住まいの生活費発生！
上記売却中に払えなければ銀行差し押さえになります。
私は機械数回たたきなんとかしのぎました。
☑ 不動産屋さんまかせにしない
売却の際は基本的に不動産屋さんにお任せする事になります。
それは基本的には誰もが同じだと思いますが任せっきりでハイハイだけでは
非常に危険です。まずは自分でも物件のリサーチは必ずしてください。
不動産営業マンがあなたを騙すなんて低レベルな事を回避できるのもそうですが
少なからずあなたは自分の所有している物件のオーナーであるがうえ
自分の物件に関しては出来るだけ把握している必要があります。
近郊の物件相場、競合物件、物件の状態など知る必要があります。
そして理解している状態で売却の話を進めれば、対等に話が進みます。
例えば
営業マン「とりあえずご提案は1950で出してみるなんですが？」
あなた「でも近くに２件くらいフルリノベーションで1800で出てますね」
営業マン「ええそうですね・・・」 内心→やばい手抜きできない
営業マンは何十何百と物件抱えていますがあなたは一件でいいのです。
そしてこの意識したリサーチで競合のの一歩先に行くしかありません
あなたが営業マンに指示をするのです！あなたの物件だから
営業マンは仲介手数料をもらえればそれでいいのです。
先ほども言いましたが一般サラリーマンが自宅物件を売却すると言うことは
一刻を争うのです。決めることを後回しにしてはなりません
私が思うポイントはスピードです、判断基準は２つ
① そのまま地域最安で売る ② リフォームして売る
中途半端が一番やばいです、私は失敗しています。
失敗例
販売開始価格 2180万→売買価格 1800万
競合は同じマンジョンで2280で出ていました。
指値される前提で引っ越し代くらい出たらいいなと、のんびりしていたら
酷い目にあいました。恐らくですが2ヶ月位の早い段階で1950万位にしておけば
指値されても1900位で売却されたと思います。まわりもまだ2000切る物件は
なかったので・・・しかし売却時にはどの物件も同じような値段になりました。
この10ヶ月は非常に過酷でした。
結論 何かしらズバ抜ける 並んでる物には食いつかない
☑ 基本的にスケルトン化
売却開始時はじめは不動産さんも在宅していてかまわないなどど言いますが
結論からいいますとNGです。とにかく捨てるか新居に運ぶなりして
物件から荷物をだしてスケルトン化してください。
よほどモデルルームばりにしていれば別ですが、生活感が出ている
とやはり買い手は付きません。私の正直な感想です。
それと荷物があると不動産屋さんが勝手に案内できないデメリットがあります
その時点で内覧数も制限がかかりチャンスを失う事になります。
内覧時のポイント
① 内覧時には出来るだけ荷物を見せない (生活感をみせない)
② 照明は全付けでブレーカーを落としておく(ブレーカー上げたら電気が全灯)
③ 掃除と香りには気をくばる
④とにかく価格も内覧も買う側の感覚になって思考する
例えば2000よりは1980とかみたいな感じの価格帯感覚
うわー住みたいなと少しでも見せれるように努力する感覚
個々に事情があり売却するのだが、忙しいからとか考えている余裕がない
みたいな言い訳をして結果的に自分が追い込まれないように
これは私の実体験であり反省した点です。
最後までありがとうございました。
